Прикиньте бюджет, разберитесь в правилах или подготовьте подробный расчёт для адвоката.
Сколько налога заложить в бюджет?
Начните с вашей ситуации. Для первого ориентира достаточно нескольких сумм.
Ориентир по правилам на 31.10.2026 для покупки всей квартиры физлицом — резидентом Израиля. Для другой даты, доли, репатрианта или особого случая используйте подробный расчёт.
Что умеют калькуляторы и почему расчёт можно проверить
Быстрый калькулятор — для первого ориентира. Несколько сумм покажут налог покупки или грубую оценку налога продажи. Под результатом — простое объяснение и возможные способы уменьшить налог.
Справочник — для понимания вашей ситуации. Здесь разобраны первая и дополнительная квартира, замена жилья, сроки, освобождения и особые случаи. Разделы можно читать по мере необходимости.
Подробный калькулятор — для подготовки сделки. Укажите даты, цены и подтверждённые расходы: он учтёт индексацию, сравнит оба порядка продажи двух квартир и применит выбранные допущения о льготах. Для покупок до 2014 года предусмотрен льготный линейный расчёт при выполнении его условий. Результат можно сохранить в PDF с исходными данными, формулами и вопросами для адвоката.
На чём основан результат
- Ставки и правила модели связаны с источниками Налогового управления Израиля; дата проверки указана на странице.
- Автоматическая индексация использует общий CPI ЦСБ Израиля. Отчёт показывает месяцы индексов, расходы и использованные допущения.
- Можно проследить расчёт от введённых сумм до налога. Проверены арифметика, границы ставок, даты и основные сценарии; формулы и расчёт не скрыты за одной итоговой цифрой.
Точность зависит от исходных данных и применимости правил к вашей сделке. Калькулятор считает по модели, но не подтверждает документы и право на освобождение. Мас йесеф, хейтель ашбаха и отдельные доплаты не входят в сравнение. PDF — рабочий расчёт для обсуждения с адвокатом, а не налоговая декларация или заключение.
Алла Гельфгат: недвижимость и работа с цифрами
Алла Гельфгат — специалист по недвижимости, финансовый руководитель и бухгалтер с более чем 30-летним практическим опытом работы с бизнесами разных направлений.
Подробнее о бухгалтерском сопровождении
Откроется WhatsApp с готовым текстом. Приложите сохранённый PDF через скрепку или «+», допишите вопрос и отправьте сообщение. PDF автоматически не прикрепляется.
Подробный расчёт сделки и документ PDF
Откройте, когда нужен более точный сценарий: индексация, расходы, две квартиры и порядок продаж.
Калькулятор налога на покупку
Выбор режима не подтверждает право на льготу. Сначала проверьте резидентство, семейную собственность, сроки замены и специальные условия. Введите цену всей квартиры даже при покупке доли.
Введённые суммы обрабатываются этим калькулятором в браузере и не отправляются им на сервер.
Что продать сначала: старую квартиру или новую?
Две квартиры уже в собственности, срок замены жилья истёк. Сравните обе последовательности при одинаковых ценах. Первая продажа здесь облагается налогом; для второй можно проверить условный сценарий освобождения.
Модель: физлицо, 100% прав, обычная покупка двух жилых квартир, без действующего исключения для замены жилья; продажи с 2026 года. Для покупки до 01.01.2014 применяется льготный линейный расчёт при подтверждении условий ниже. Дарение, наследство, бизнес, покупка земли с последующей застройкой, дополнительные права на строительство и сложная история прав требуют отдельного расчёта.
После расчёта откройте отчёт и нажмите «Сохранить PDF / печать». В окне браузера выберите «Сохранить как PDF». Изменили данные — сначала пересчитайте.
Сравнивается только базовый мас шевах с продаж. Мас йесеф, муниципальный хейтель ашбаха, возможные доплаты налога при покупке и прочие расходы сделки не включены. Ранее уплаченный налог при покупке не возвращается из-за изменения порядка продаж; допустимый вычет учтите в расходах.
Для обновления калькулятор запрашивает общую историю CPI у api.cbs.gov.il. Цены и даты ваших квартир в этот запрос не передаются; сам расчёт выполняется в браузере.
CPI · הלמ״ס ↗ · רשות המסים · 39, 47 ↗ · רשות המסים · 49ב(2) ↗ · 48א(ב2) · 5/2013 ↗ · 1/2026 ↗
Оценка мас шевах
Учебная оценка для обычной облагаемой частной продажи жилой квартиры, купленной с 2014 года. Не определяет право на освобождение. Не подходит для дарения, наследства, бизнеса, земли, прав на застройку и сложной истории приобретения.
Правила по состоянию на 31.10.2026. Это не прогноз налога на будущую продажу.
Разобраться в правилах
Справочник, ставки, исключения и источники — по мере необходимости.
Четыре разных платежа
Мас рехиша — מס רכישה: налог покупателя со стоимости приобретаемого права. Мас шевах — מס שבח: налог продавца с облагаемого прироста стоимости. Хетэль хашбаха — היטל השבחה: платёж местной комиссии за прирост от градостроительных решений. Доход от аренды облагается по отдельным правилам.
Освобождение от мас шевах не отменяет автоматически хетэль хашбаха. Ипотека, комиссия посредника, адвокат, регистрация и переезд — отдельные статьи бюджета. Арнона — текущий муниципальный платёж, не налог с прибыли от продажи.
Покупка: единственная и дополнительная квартира
Закон различает статус единственной квартиры и дополнительного жилья. Это не счётчик покупок за жизнь: продав прежнюю квартиру, можно снова соответствовать льготному режиму. Шкала единственной квартиры предназначена для соответствующего условиям физлица — резидента Израиля.
Налог прогрессивный: каждый процент относится только к своему диапазону цены. Для покупки доли сначала считают налог со стоимости всей квартиры, затем умножают на приобретаемую долю. Размер первоначального взноса или ипотеки не заменяет цену объекта.
Пороги единственной квартиры зафиксированы на 16.01.2025–15.01.2028. Шкала дополнительной квартиры 8%/10% действует по проверенной инструкции до 31.12.2026. На 2027 год её нельзя переносить автоматически.
Единственная квартира
| Часть стоимости всей квартиры | Ставка |
|---|---|
| 0–1,978,745 ₪ | 0% |
| 1,978,745–2,347,040 ₪ | 3.5% |
| 2,347,040–6,055,070 ₪ | 5% |
| 6,055,070–20,183,565 ₪ | 8% |
| 20,183,565+ ₪ | 10% |
Дополнительная квартира
| Часть стоимости всей квартиры | Ставка |
|---|---|
| 0–6,055,070 ₪ | 8% |
| 6,055,070+ ₪ | 10% |
Что считается единственной квартирой
Супруги, включая соответствующие закону фактические пары, и несовершеннолетние дети обычно образуют одну налоговую единицу. Запись второй квартиры на супругу сама по себе льготу не создаёт. Реальное разделение имущества может иметь значение, но одного названия договора недостаточно.
При покупке статусу обычно не мешает доля не более ⅓ в другой квартире; для доли, полученной по наследству, — не более ½. Несколько долей, наследование и семейные исключения требуют проверки. Израильское гражданство не равнозначно налоговому резидентству; иностранное жильё и статус нерезидента проверяются по правилам конкретной льготы.
Замена жилья: сначала купить или сначала продать
Если единственную старую квартиру продать до покупки новой, новую можно приобрести по льготной шкале. Если сначала купить замену, льгота также возможна при своевременной продаже прежнего жилья и правильной декларации.
Для обычной покупки готовой замены сейчас базовый срок — 24 месяца. Для приобретений 01.06.2023–31.05.2025 базовый срок был 18 месяцев. Для новостройки есть специальное правило, обычно связанное с 12 месяцами после предусмотренной передачи, и особенности задержек.
Инструкция 2/2026 предусматривает чрезвычайные продления для определённых дат. Например, для приобретений замены 01.06.2025–30.05.2026 срок продлён до 27 месяцев. Нельзя пользоваться одним сроком для всех сделок. Срок для налога на покупку и срок для освобождения при продаже проверяют отдельно.
Если условие продажи не выполнено, разницу до налога на дополнительную квартиру взыскивают с процентами и индексацией. Временное владение двумя квартирами само по себе не означает потерю льготы.
Квартира за 3 млн: три сценария
Для резидента с одной старой квартирой, без специальной льготы репатрианта: продать старую и купить новую — 45 538,33 ₪ налога на покупку; купить новую и вовремя продать старую — столько же; оставить обе — 240 000 ₪. Разница — 194 461,68 ₪.
Налог при продаже старой — самостоятельная величина. Он может быть нулевым при соблюдении всех условий освобождения, но цена новой квартиры этого не доказывает. Сначала продать может означать временную аренду и два переезда; сначала купить — промежуточный кредит и содержание двух объектов. Эти издержки не включены в сравнение налогов.
Репатрианты и другие специальные льготы
При подтверждённом праве на новый режим по תקנה 12א: 0% до 1 978 745 ₪, 0,5% на часть до 6 055 070 ₪, 8% на следующую часть до 20 183 565 ₪. При цене всей квартиры выше последнего предела этот специальный режим вообще не применяется. Для 3 млн условный результат — 5 106,28 ₪.
Базовое окно — год до алии и семь лет после неё, с особыми правилами подсчёта и исключениями. Льгота на квартиру обычно однократная. Для прибывших до 15.08.2024 существуют переходные правила и возможность старого режима. Дата алии не определяет право сама по себе. Калькулятор не проверяет статус и не моделирует старый режим.
Отдельные льготы существуют для определённых категорий людей с инвалидностью, пострадавших и семей погибших. Условия, лимиты и число использований различаются; универсальной ставки «для всех льготников» нет.
Мас шевах: с какой прибыли платят
Для обычной облагаемой частной продажи соответствующей требованиям жилой квартиры, приобретённой с 2014 года, ориентир — до 25% реального облагаемого прироста. Упрощённая основа: цена продажи минус стоимость приобретения, индексация и признанные расходы, плюс необходимые корректировки амортизации.
Расходами могут быть налог на покупку именно продаваемого объекта, адвокат, посредник, документированные улучшения и другие предусмотренные законом затраты. Нельзя повторно учитывать ранее вычтенные суммы. Остаток ипотечного долга не уменьшает прибыль как самостоятельный расход; проценты имеют отдельные условия признания.
Покупка второй квартиры не обнуляет налоговую базу первой. Купили старую за 1,5 млн, при покупке новой старая стоила 2,5 млн, затем продали старую за 3 млн: исходная разница — 1,5 млн, а не 500 тысяч. При условных 25% без корректировок это 375 тысяч. Реальная сумма зависит от документов.
Если квартира приобретена до 2014 года
Для подходящей жилой квартиры возможен льготный линейный расчёт: весь реальный прирост распределяют по дням владения до и после 01.01.2014. Часть до переходной даты освобождается, последующая часть облагается по соответствующим правилам.
Это не переоценка квартиры по рыночной стоимости на январь 2014 года. Не следует применять формулу механически к земле, коммерческой недвижимости, правам на застройку, бизнесу или сложной истории дарения.
Сравнение порядка продаж выше поддерживает покупки до 2014 года при применимости льготного линейного расчёта и показывает доли по дням. Отдельный простой калькулятор одной продажи ниже по-прежнему рассчитан на покупки с 2014 года.
Когда продажа единственной квартиры освобождается
Основные условия: квартира отвечает определению דירת מגורים מזכה; продавец имеет нужный статус; это его единственная квартира с учётом законных исключений; продаются все принадлежащие ему права. Требуется владение минимум 18 месяцев с момента, когда объект стал жилой квартирой, и отсутствие другой продажи с использованием этого же освобождения в предыдущие 18 месяцев.
Для новостройки срок владения для этой льготы не обязательно начинается с договора на котловане. Текущий предел освобождения — 5 008 000 ₪ цены продажи, не прибыли, и зафиксирован до конца 2027 года. Превышение и дополнительные права на застройку могут облагаться отдельно. Для нерезидента, подаренной квартиры и семейной собственности есть дополнительные условия.
Если сначала продать новую, а старую — после
После 3–5 лет владения обеими обычная продажа новой первой будет облагаемой: старая ещё есть. Затем старая становится единственной и может соответствовать освобождению. Нового обязательного ожидания 18 месяцев только из-за появления статуса единственной нет. Проверяют срок владения самой старой квартирой и предыдущие продажи с тем же освобождением.
Облагаемая продажа новой не запускает этот срок заново. Право на освобождение старой не утрачивается навсегда из-за нескольких лет владения двумя квартирами. Порядок и налоговые даты договоров должен проверить адвокат до подписания; отсутствие общей паузы не означает автоматическую безопасность одновременных сделок.
Пример: новая куплена за 3 млн, налог покупки 240 тысяч, продана за 3,6 млн, прочие признанные расходы 60 тысяч. Без индексации и амортизации прирост 300 тысяч, налог 75 тысяч. Старая затем продаётся с полным освобождением: 0. Итого по налогу покупки и двум мас шевах — 315 тысяч. Муниципальный сбор и прочие расходы сюда не входят. Налог покупки не возвращается, но может уменьшать прирост новой как расход.
Хетэль хашбаха и дополнительные налоги
Хетэль хашбаха связан с приростом вследствие утверждения плана, послабления или разрешения особого использования. Общая ставка — 50% соответствующего прироста, определяемого оценщиком; есть освобождения и специальные режимы. Он обычно уплачивается при реализации прав, например продаже или получении разрешения. Рост рыночных цен сам по себе не является его расчётной базой.
Перед договором продавец проверяет местную комиссию, историю планов и возможную оценку. Отсутствие мас шевах не доказывает отсутствие этого сбора. Не стоит просто складывать 25% и 50%: базы и правила признания расходов различаются.
Дополнительный налог на высокие доходы — מס יסף — также требует отдельного расчёта. В 2026 году порог 721 560 ₪: 3% на соответствующее превышение общего дохода и ещё 2% на превышение доходами из капитальных источников. Для включения прибыли от продажи жилья действуют дополнительные условия, включая цену выше 5 385 285 ₪ и отсутствие освобождения. Калькулятор эти надбавки не рассчитывает.
Сдача квартиры и налог с аренды
Основные режимы: полное/частичное освобождение, 10% валового дохода без обычного вычета расходов либо обычный подоходный налог с разрешёнными расходами. Для 2026 года порог освобождения — 5 654 ₪ в месяц по соответствующему совокупному доходу семьи, а не на каждую квартиру.
Между порогом и его удвоением освобождение уменьшается на сумму превышения. При аренде 7 000 ₪: превышение 1 346, освобождение 4 308, облагаемая часть 2 692 ₪ по обычным ставкам этого режима. Это не 10% от превышения. Выбор режима зависит от дохода, возраста, расходов и других условий.
Если сдаёте единственную квартиру и одновременно снимаете жильё в Израиле, специальный режим при выполнении условий допускает вычет аренды до 90 000 ₪ в год и 10% с остатка. Срок уплаты по 10%-ному режиму обычно до 31 января следующего года.
История сдачи влияет и на будущую продажу. Амортизация зависит от режима, объекта и правовых обстоятельств. Нельзя автоматически вычитать «2% всей цены за каждый год». Для сдававшейся квартиры оценку мас шевах уточняют отдельно.
Наследство, подарки и нетипичные объекты
Само наследование квартиры не является облагаемой продажей. При последующей продаже возможна отдельная льгота: проверяют родство, число квартир у наследодателя и его предполагаемое право на освобождение. Наличие собственной квартиры у наследника не всегда исключает эту льготу.
При дарении определённому законом родственнику налог приобретения часто равен ⅓ обычного рассчитанного налога. Это не треть цены и не универсальное освобождение. Возможны перенос исторической налоговой базы и срок ожидания перед льготной продажей.
Земля, коммерческие объекты, компания, частая торговля квартирами как бизнес, городское обновление и права на застройку требуют других расчётов. Цена сделки с застройщиком и НДС проверяются по договору; налог покупки обычно считают с цены, включающей НДС. Эти случаи не следует подгонять под обычную частную квартиру.
Документы, сроки и подготовка к договору
Декларация о покупке или продаже обычно подаётся в течение 30 дней с налоговой даты сделки. Базовый срок уплаты по самостоятельному расчёту — 60 дней, с законными исключениями и отсрочками. Договор сегодня и ключи через год не означают автоматическую отсрочку всех налогов. Освобождение также заявляют в декларации.
- Договор первоначальной покупки, документы на права и семейная история собственности.
- Даты готовности новостройки, алии и предыдущих освобождённых продаж.
- Счета и подтверждения оплаты налога покупки, адвоката, посредника и улучшений.
- История аренды и налоговых режимов, сведения об амортизации.
- Проверка прав на застройку и хетэль хашбаха в местной комиссии.
Попросите адвоката по недвижимости сравнить оба порядка продаж письменно до договора. Риелтор помогает с объектом и процессом сделки; налоговое заключение требует профильного специалиста.
Частые вопросы
Налог считают со всей цены по последней ставке?
Нет. Каждая ставка применяется только к своему диапазону; расчёт по ступеням показан выше.
Две квартиры на короткое время — уже 8%?
Не обязательно. При замене жилья и соблюдении сроков возможна шкала единственной квартиры.
Вторая покупка обнуляет прибыль первой?
Нет. При облагаемой продаже исходят из исторической стоимости приобретения первой квартиры.
После облагаемой продажи новой ждать 18 месяцев?
Общего нового срока только из-за превращения старой в единственную нет. Проверяют владение старой и предыдущие продажи с тем же освобождением.
240 тысяч налога покупки вернут при продаже?
Не автоматически. Налог на покупку продаваемого объекта может уменьшить облагаемый прирост как признанный расход.
Калькулятор показывает ноль — можно не подавать декларацию?
Нет. Нулевой расчёт не отменяет обязанности декларирования и не доказывает право на освобождение.
Источники и актуальность
Основные ставки и сроки сверены с Налоговым управлением. Дополнительные ссылки разъясняют специальные случаи. Лимиты на 2029–2031 годы здесь не прогнозируются. Обновление страницы не происходит автоматически.