קבלו אומדן לתקציב, הבינו את הכללים או הכינו חישוב מפורט לדיון עם עורך הדין.
כמה מס כדאי להביא בחשבון?
מתחילים מהמצב שלכם. כמה סכומים מספיקים לאומדן ראשוני.
אומדן לפי הכללים שנבדקו ב־31.10.2026 ליחיד תושב ישראל הרוכש דירה שלמה. לתאריך אחר, חלק מדירה, הקלת עולה או מקרה מיוחד השתמשו בחישוב המפורט.
מה המחשבונים עושים ואיך אפשר לבדוק את התוצאה
המחשבון המהיר נותן כיוון ראשוני. כמה סכומים מציגים מס רכישה או אומדן גס למס במכירה, עם הסבר פשוט ואפשרויות שעשויות להפחית את המס.
המדריך עוזר להבין את המצב שלכם: דירה יחידה או נוספת, החלפת דירה, מועדים, פטורים ומקרים מיוחדים. אפשר לקרוא כל פרק לפי הצורך.
המחשבון המפורט עוזר להתכונן לעסקה. מזינים תאריכים, מחירים והוצאות מתועדות כדי לחשב הצמדה, להשוות את שני סדרי המכירה של שתי דירות ולהחיל הנחות זכאות שבחרתם. ברכישות לפני 2014 נתמך חישוב ליניארי מוטב בכפוף לתנאיו. אפשר לשמור PDF עם הנתונים, החישובים והשאלות לעורך הדין.
על מה מבוסס החישוב
- מדרגות המס וכללי המודל מקושרים למקורות של רשות המסים; מועד הבדיקה מופיע בעמוד.
- ההצמדה האוטומטית מבוססת על מדד המחירים לצרכן הכללי של הלמ״ס. הדוח מציין חודשי מדד, הוצאות והנחות ששימשו בחישוב.
- אפשר לעקוב מהנתונים ועד לסכום המס. נבדקו החישוב החשבוני, גבולות המדרגות, תאריכים ותרחישים מרכזיים; מוצג גם החישוב שמאחורי התוצאה.
הדיוק תלוי בנתונים ובתחולת הכללים על העסקה שלכם. המחשבון אינו מאמת מסמכים או זכאות לפטור. מס יסף, היטל השבחה והשלמות מס מסוימות אינם נכללים בהשוואה. ה־PDF הוא חישוב עבודה לדיון עם עורך הדין, ולא הצהרת מס או חוות דעת.
אלה גלפגט: נדל״ן וניסיון פיננסי
אלה גלפגט היא מומחית בנדל״ן, מנהלת פיננסית ומנהלת חשבונות עם יותר מ־30 שנות ניסיון מעשי בעבודה עם עסקים במגוון תחומים.
מידע נוסף על שירותי הנהלת חשבונות
WhatsApp ייפתח עם הודעה מוכנה. צרפו את ה־PDF ששמרתם באמצעות סמל המהדק או ״+״, הוסיפו שאלה ושלחו. הקובץ אינו מצורף אוטומטית.
חישוב עסקה מפורט ודוח PDF
פותחים כשצריך לדייק: הצמדה, הוצאות, שתי דירות וסדר המכירה.
מחשבון מס רכישה
בחירת מסלול אינה קובעת זכאות. יש לבדוק תושבות, בעלות משפחתית, מועדי החלפה ותנאים מיוחדים. הזינו את שווי הדירה כולה גם בקניית חלק ממנה.
הסכומים מעובדים במחשבון בדפדפן שלכם ואינם נשלחים על ידו לשרת.
מה למכור קודם: את הדירה הוותיקה או החדשה?
שתי הדירות כבר בבעלותכם ותקופת החלפת הדירה חלפה. השוו את שני סדרי המכירה באותם מחירים. במודל זה המכירה הראשונה חייבת במס; בשנייה ניתן לבדוק תרחיש פטור מותנה.
המודל: יחיד, בעלות מלאה, שתי רכישות רגילות של דירות מגורים, ללא חריג דירה חלופית חל; מכירות משנת 2026. ברכישה לפני 1.1.2014 מופעל חישוב ליניארי מוטב בכפוף לאישור התנאים להלן. מתנה, ירושה, עסק, קרקע שנרכשה ונבנתה בהמשך, זכויות בנייה נוספות והיסטוריית זכויות מורכבת מחייבים חישוב נפרד.
לאחר החישוב פתחו את הדוח ולחצו על שמירה כ־PDF / הדפסה. בחלון הדפדפן בחרו שמירה כ־PDF. לאחר שינוי נתונים יש לחשב מחדש.
ההשוואה כוללת מס שבח בסיסי בלבד. מס יסף, היטל השבחה עירוני, השלמות אפשריות למס רכישה ועלויות עסקה אחרות אינם כלולים. שינוי סדר המכירה אינו מחזיר מס רכישה שכבר שולם; ניכוי מותר יש לכלול בהוצאות.
המחשבון מבקש היסטוריית מדד כללית מ־api.cbs.gov.il. מחירי הדירות והתאריכים שהזנתם אינם נשלחים בבקשה; החישוב מתבצע בדפדפן.
CPI · הלמ״ס ↗ · רשות המסים · 39, 47 ↗ · רשות המסים · 49ב(2) ↗ · 48א(ב2) · 5/2013 ↗ · 1/2026 ↗
אומדן מס שבח
אומדן לימודי למכירה פרטית רגילה וחייבת של דירת מגורים שנרכשה מ־2014. אינו קובע זכאות לפטור. אינו מתאים למתנה, ירושה, עסק, קרקע, זכויות בנייה או היסטוריית רכישה מורכבת.
תמונת הדין ל־31.10.2026. אין זה חיזוי מס למכירה עתידית.
להבין את הכללים
המדריך, מדרגות המס, החריגים והמקורות זמינים לפי הצורך.
ארבעה חיובים שונים
מס רכישה חל על הרוכש לפי שווי הזכות הנרכשת. מס שבח חל על השבח החייב של המוכר. היטל השבחה משולם לוועדה המקומית בשל עליית ערך בעקבות פעולה תכנונית. הכנסה משכירות כפופה למסלולי מס נפרדים.
פטור ממס שבח אינו פוטר אוטומטית מהיטל השבחה. מימון משכנתה, שכר טרחת עורך דין, תיווך, רישום ומעבר הם רכיבי תקציב נוספים. ארנונה היא חיוב עירוני שוטף, לא מס על הרווח במכירה.
קניית דירה יחידה או דירה נוספת
החוק מבחין בין דירה יחידה לדירה נוספת. אין מדובר בספירת כל הדירות שקניתם בחיים: לאחר מכירת דירה קודמת ייתכן שתהיו שוב זכאים למדרגות דירה יחידה. המדרגות המופחתות מיועדות ליחיד תושב ישראל העומד בתנאים.
המס מדורג: כל שיעור חל רק על חלק המחיר שבמדרגה שלו. ברכישת חלק מדירה מחשבים תחילה מס לפי שווי הדירה כולה, ואז מכפילים בחלק הנרכש. ההון העצמי או סכום המשכנתה אינם מחליפים את שווי הנכס.
מדרגות דירה יחידה הוקפאו לתקופה 16.01.2025–15.01.2028. מדרגות 8% ו־10% לדירה נוספת תקפות לפי ההוראה שנבדקה עד 31.12.2026. אין להניח אוטומטית שיחולו גם ב־2027.
דירה יחידה
| חלק משווי הדירה כולה | שיעור |
|---|---|
| 0–1,978,745 ₪ | 0% |
| 1,978,745–2,347,040 ₪ | 3.5% |
| 2,347,040–6,055,070 ₪ | 5% |
| 6,055,070–20,183,565 ₪ | 8% |
| 20,183,565+ ₪ | 10% |
דירה נוספת
| חלק משווי הדירה כולה | שיעור |
|---|---|
| 0–6,055,070 ₪ | 8% |
| 6,055,070+ ₪ | 10% |
מה נחשב דירה יחידה
בני זוג, לרבות ידועים בציבור במקרים המתאימים, וילדים קטינים נחשבים בדרך כלל לתא משפחתי אחד. רישום הדירה הנוספת על שם בן הזוג אינו יוצר כשלעצמו זכאות. הפרדה רכושית אמיתית עשויה להשפיע, אך מסמך לבדו אינו מספיק בכל מקרה.
לצורך מס רכישה, חלק שאינו עולה על שליש בדירה אחרת בדרך כלל אינו שולל מעמד דירה יחידה; בדירה שהתקבלה בירושה מדובר בדרך כלל בחלק שאינו עולה על מחצית. ריבוי חלקים וחריגים משפחתיים מחייבים בדיקה. אזרחות ישראלית אינה זהה לתושבות מס. דירות בחו״ל ומעמד תושב חוץ נבחנים לפי ההטבה המסוימת.
החלפת דירה: לקנות קודם או למכור קודם
מכירת הדירה היחידה הישנה לפני רכישת החדשה יכולה לאפשר מדרגות דירה יחידה. גם קנייה לפני המכירה עשויה לזכות בהן, אם הדירה הישנה נמכרת בתקופה המתאימה והדיווח נעשה כראוי.
ברכישה רגילה של דירה חלופית מוכנה כיום, תקופת הבסיס היא 24 חודשים. ברכישות בין 01.06.2023 ל־31.05.2025 תקופת הבסיס הייתה 18 חודשים. בדירה מקבלן קיים כלל מיוחד, בדרך כלל 12 חודשים הקשורים למועד המסירה החוזי, עם הוראות לעיכובים.
הוראת ביצוע 2/2026 כוללת הארכות חירום לתאריכים מסוימים. לדוגמה, ברכישת דירה חלופית בין 01.06.2025 ל־30.05.2026 התקופה הוארכה ל־27 חודשים. אין מועד אחיד לכל עסקה. יש לבדוק בנפרד את המועד להקלה במס רכישה ואת המועד לפטור במכירת הדירה הישנה.
אי־עמידה בתנאי המכירה עלולה לחייב בהפרש למס של דירה נוספת, בתוספת ריבית והצמדה. עצם ההחזקה הזמנית בשתי דירות אינה שוללת אוטומטית את ההקלה.
דירה ב־3 מיליון: שלושה תרחישים
לתושב עם דירה קיימת אחת, ללא הטבת עולה מיוחדת: מכירת הישנה ואז קניית החדשה — 45,538.33 ₪ מס רכישה; קניית החדשה ומכירת הישנה בזמן — אותו סכום; שמירת שתיהן — 240,000 ₪. ההפרש הוא 194,461.68 ₪.
המס במכירת הדירה הישנה נבחן בנפרד. הוא עשוי להיות אפס אם כל תנאי הפטור מתקיימים; מחיר החדשה אינו מוכיח זאת. מכירה תחילה עשויה לחייב שכירות זמנית ומעבר נוסף. קנייה תחילה עשויה לדרוש הלוואת גישור והחזקת שני נכסים. עלויות אלה אינן כלולות בהשוואת המס.
עולים והקלות מיוחדות
אם הזכאות לפי תקנה 12א החדשה אושרה: 0% עד 1,978,745 ₪; 0.5% על החלק הבא עד 6,055,070 ₪; 8% על החלק הבא עד 20,183,565 ₪. אם מחיר הדירה כולה גבוה מהתקרה האחרונה, המסלול המיוחד אינו חל כלל. בדירה ב־3 מיליון האומדן המותנה הוא 5,106.28 ₪.
חלון הזכאות הבסיסי הוא משנה לפני העלייה ועד שבע שנים אחריה, בכפוף לחריגים ולכללי ספירה מיוחדים. ההטבה לדירה ניתנת בדרך כלל פעם אחת. לעולים מלפני 15.08.2024 קיימות הוראות מעבר ואפשרות למסלול הישן. תאריך העלייה לבדו אינו קובע זכאות. המחשבון אינו בודק מעמד ואינו מחשב את המסלול הישן.
קיימות הקלות נפרדות לקבוצות מסוימות של אנשים עם מוגבלות, נפגעים ומשפחות שכולות. התנאים, התקרות ומספר המימושים שונים; אין שיעור מיוחד אחיד לכל הזכאים.
מס שבח: איזה רווח חייב במס
במכירה פרטית רגילה החייבת במס של דירת מגורים מזכה שנרכשה מ־2014, שיעור הבסיס הוא עד 25% מהשבח הריאלי החייב. באופן מפושט: שווי המכירה פחות שווי הרכישה, הצמדה והוצאות מוכרות, בתוספת התאמות פחת נדרשות.
הוצאות אפשריות כוללות מס רכישה ששולם על הנכס הנמכר עצמו, עורך דין, תיווך, השבחות מתועדות והוצאות אחרות שהדין מתיר. אין לנכות סכום פעמיים. יתרת קרן המשכנתה אינה הוצאה עצמאית המפחיתה את השבח; לריבית תנאי ניכוי נפרדים.
רכישת דירה שנייה אינה מאפסת את בסיס המס של הראשונה. אם הישנה נקנתה ב־1.5 מיליון, הייתה שווה 2.5 מיליון בעת רכישת החדשה ונמכרה ב־3 מיליון, ההפרש ההתחלתי הוא 1.5 מיליון ולא 500 אלף. ב־25% להמחשה, לפני התאמות, מדובר ב־375 אלף ₪. השומה בפועל תלויה במסמכים.
דירה שנרכשה לפני 2014
בדירה מתאימה ייתכן חישוב ליניארי מוטב: השבח הריאלי כולו מחולק לפי ימי ההחזקה לפני ואחרי 01.01.2014. החלק המיוחס לתקופה המוקדמת פטור, והחלק המאוחר חייב לפי הכללים החלים.
אין כאן הערכת שווי חדשה לפי מחיר השוק בינואר 2014. אין להחיל את הנוסחה אוטומטית על קרקע, נכס מסחרי, זכויות בנייה, פעילות עסקית או היסטוריית מתנה מורכבת.
השוואת סדרי המכירה לעיל תומכת ברכישות לפני 2014 הזכאיות לחישוב ליניארי מוטב ומציגה את היחסים לפי ימים. מחשבון המכירה היחידה הפשוט להלן עדיין מיועד לרכישות משנת 2014.
מתי מכירת דירה יחידה עשויה להיות פטורה
התנאים המרכזיים כוללים דירת מגורים מזכה, מעמד מתאים של המוכר, דירה יחידה בכפוף לחריגים, ומכירת כל זכויות המוכר בדירה. נדרשת בעלות של לפחות 18 חודשים מהיום שהנכס היה לדירת מגורים, ואי־מכירת דירה אחרת באותו פטור במהלך 18 החודשים שקדמו למכירה.
בדירה שנרכשה על הנייר, תקופת הבעלות לצורך הפטור אינה מתחילה בהכרח ביום חתימת חוזה הרכישה. התקרה הנוכחית היא 5,008,000 ₪ משווי המכירה, לא מהרווח, והיא הוקפאה עד סוף 2027. החלק העודף וזכויות בנייה עשויים להיות חייבים בנפרד. תושב חוץ, דירה במתנה ובעלות משפחתית מחייבים בדיקות נוספות.
למכור קודם את החדשה, ואחר כך את הישנה
אחרי החזקת שתי הדירות במשך 3–5 שנים, מכירה רגילה של החדשה תחילה חייבת במס משום שהישנה עדיין בבעלותכם. לאחר מכן הישנה הופכת לדירה היחידה ועשויה לזכות בפטור. אין תקופת המתנה כללית חדשה של 18 חודשים רק משום שהפכה ליחידה. בודקים את משך הבעלות בישנה ואת השימוש הקודם באותו פטור.
מכירה ראשונה החייבת במס אינה מתחילה מחדש את מרווח הפטור. החזקת שתי דירות במשך שנים אינה שוללת לצמיתות את הפטור מהישנה. עורך דין צריך לבדוק את סדר החוזים ואת ימי המס לפני החתימה; היעדר המתנה כללית אינו הופך עסקאות בו־זמניות לבטוחות אוטומטית.
דוגמה: החדשה נרכשה ב־3 מיליון בתוספת 240 אלף מס רכישה, נמכרה ב־3.6 מיליון והיו 60 אלף הוצאות מוכרות נוספות. לפני הצמדה ופחת, השבח 300 אלף והמס 75 אלף. אם הישנה נמכרת אחר כך בפטור מלא, המס שלה אפס. סך המסים האלה: 315 אלף ₪, ללא היטל השבחה ועלויות נוספות. מס הרכישה אינו מוחזר אך עשוי להפחית את השבח של החדשה כהוצאה.
היטל השבחה ומס יסף
היטל השבחה קשור לעליית ערך בעקבות אישור תוכנית, הקלה או שימוש חורג. השיעור הכללי הוא 50% מההשבחה הרלוונטית שנקבעת בשומה, עם פטורים ומסלולים מיוחדים. התשלום נדרש בדרך כלל במימוש זכויות, כגון מכירה או קבלת היתר. עליית מחירי השוק לבדה אינה בסיס ההיטל.
לפני החוזה יש לבדוק בוועדה המקומית את התוכניות ואת השומה האפשרית. אפס מס שבח אינו אומר אפס היטל השבחה. אין פשוט לחבר 25% ו־50%: בסיסי החיוב וכללי ההוצאות שונים.
מס יסף מחייב חישוב נפרד. בשנת 2026 התקרה היא 721,560 ₪: 3% על עודף ההכנסה החייבת הכללית ו־2% נוספים על עודף הכנסה ממקורות הוניים. לשבח מדירת מגורים תנאי הכללה נוספים, ובהם שווי מכירה מעל 5,385,285 ₪ ומכירה שאינה פטורה. המחשבון אינו כולל תוספות אלה.
הכנסה משכירות וההשפעה על מכירה
המסלולים העיקריים הם פטור מלא או חלקי, מס של 10% מההכנסה ברוטו ללא ניכוי הוצאות רגיל, או מס הכנסה רגיל בניכוי הוצאות מותרות. תקרת הפטור בשנת 2026 היא 5,654 ₪ לחודש להכנסות השכירות הרלוונטיות של התא המשפחתי יחד, ולא לכל דירה בנפרד.
בין התקרה לכפל התקרה, הפטור קטן בגובה החריגה. בשכירות של 7,000 ₪: החריגה 1,346, הפטור שנותר 4,308 והחלק החייב 2,692 ₪ לפי השיעורים הרגילים במסלול. אין מדובר ב־10% מהחריגה. בחירת המסלול תלויה בהכנסה, בגיל, בהוצאות ובתנאים נוספים.
מי שמשכירים דירה יחידה ושוכרים במקביל דירה אחרת בישראל עשויים לנכות שכירות עד 90,000 ₪ בשנה במסלול המיוחד ולשלם 10% מהיתרה, בכפוף לתנאים. מועד התשלום הרגיל במסלול 10% הוא עד 31 בינואר בשנה העוקבת.
היסטוריית ההשכרה משפיעה גם על מכירה עתידית. פחת תלוי במסלול המס, בנכס ובנסיבות המשפטיות. אין להניח אוטומטית 2% ממחיר הדירה כולו בכל שנה. בדירה שהושכרה נדרשת בדיקת פחת פרטנית.
ירושה, מתנות ונכסים מיוחדים
קבלת דירה בירושה אינה כשלעצמה מכירה חייבת במס. במכירה מאוחרת ייתכן פטור נפרד לפי הקרבה למוריש, מספר דירותיו וזכאותו המשוערת אילו מכר בחייו. דירה נוספת בבעלות היורש אינה תמיד שוללת פטור זה.
מתנה לקרוב העומד בהגדרה עשויה להתחייב במס רכישה בגובה שליש מהמס הרגיל המחושב, ולא שליש מהמחיר. זה אינו פטור גורף. בסיס רכישה היסטורי עשוי לעבור למקבל, וייתכן צורך בתקופת צינון לפני מכירה פטורה.
קרקע, נכסים מסחריים, חברות, מסחר עסקי בדירות, התחדשות עירונית וזכויות בנייה מצריכים חישובים אחרים. יש לבדוק את המע״מ ואת מחיר החוזה עם הקבלן; מס רכישה מחושב בדרך כלל משווי העסקה כולל מע״מ. אין להחיל על מקרים אלה אוטומטית את כללי הדירה הפרטית הרגילה.
מסמכים, דיווח והיערכות לחתימה
הצהרה על קנייה או מכירה מוגשת בדרך כלל בתוך 30 ימים מיום העסקה לצורכי מס. תקופת התשלום הבסיסית לפי השומה העצמית היא 60 ימים, בכפוף לחריגים ולדחיות בדין. חוזה היום ומפתחות בעוד שנה אינם דוחים אוטומטית את המסים. גם פטור יש לבקש במסגרת ההצהרה.
- חוזה הרכישה המקורי, מסמכי זכויות והיסטוריית הבעלות המשפחתית.
- מועדי השלמת בנייה, עלייה ומכירות קודמות בפטור.
- חשבוניות ואסמכתאות למס רכישה, עורך דין, תיווך והשבחות.
- היסטוריית השכרה, מסלולי מס ומידע על פחת.
- בדיקת זכויות בנייה והיטל השבחה בוועדה המקומית.
בקשו מעורך דין מקרקעין השוואה כתובה בין שני סדרי המכירה לפני חתימה. מתווך מסייע בנכס ובתהליך העסקה; חוות דעת מס מצריכה איש מקצוע מתאים.
שאלות נפוצות
האם המדרגה הגבוהה חלה על כל המחיר?
לא. כל שיעור חל רק על החלק שבמדרגה שלו. הפירוט מוצג במחשבון.
שתי דירות לזמן קצר פירושן 8%?
לא בהכרח. החלפת דירה העומדת בתנאים ובמועדים עשויה לזכות במדרגות דירה יחידה.
קניית דירה שנייה מאפסת את השבח בראשונה?
לא. במכירה חייבת משתמשים בבסיס הרכישה ההיסטורי של הדירה הראשונה.
צריך לחכות 18 חודשים אחרי מכירה חייבת של החדשה?
אין שעון חדש כללי רק כי הישנה הפכה ליחידה. בודקים בעלות בישנה ומכירות קודמות באותו פטור.
מס הרכישה יוחזר כשאמכור?
לא אוטומטית. מס הרכישה של הנכס הנמכר עשוי להפחית את השבח כהוצאה מוכרת.
תוצאה אפס פוטרת מהצהרה?
לא. אומדן אפס אינו מבטל דיווח ואינו מוכיח זכאות לפטור.
מקורות ועדכניות
המדרגות והמועדים המרכזיים נבדקו מול פרסומי רשות המסים. קישורים נוספים מסבירים מקרים מיוחדים. אין תחזית לתקרות 2029–2031. העמוד אינו מתעדכן אוטומטית.