כשמשפחה אומרת שיש לה שני מיליון שקל לרכישה, אני שואלת אם הסכום כולל גם את ההוצאות עד קבלת המפתח. השאלה חשובה במיוחד כשמתלבטים אם להשאיר את הדירה הישנה ולהשכיר אותה. אפשר להשוות את שתי האפשרויות עוד לפני שמתקשרים למוכר.
אותו חוזה, שני חישובים
ניקח יחיד תושב ישראל שרוכש דירת מגורים שלמה בנובמבר 2026 תמורת 2,000,000 ₪. אם מתקיימים תנאי דירה יחידה, על 1,978,745 ₪ הראשונים לא משולם מס. רק היתרה, 21,255 ₪, חייבת ב־3.5%. התוצאה המעוגלת היא 744 ₪. אם הדירה הקיימת נשארת בבעלות המשפחה וחלות מדרגות דירה נוספת, כל המחיר בדוגמה חייב ב־8%: מס של 160,000 ₪. בשני המקרים טרם שילמנו לעורך הדין, למתווך או לבעל המקצוע שיכין את הדירה לכניסה.
אם שני מיליון שקל הם כל התקציב, רכישת דירה נוספת במחיר הזה כבר חורגת ממנו. אפילו לפני שאר ההוצאות, חלוקה של התקציב ב־1.08 נותנת מחיר מרבי של כ־1.852 מיליון ₪ למוכר. כדאי להפחית קודם גם את הרזרבה לשיפוץ ולעלויות העסקה, ורק אז לקבוע אילו דירות הולכים לראות.
קונים לפני שמוכרים?
בדירה חלופית סדר הפעולות ולוח הזמנים עשויים להשפיע על החיוב. בקשו מעורך הדין לבדוק את זכויות בני התא המשפחתי, לרבות חלק בדירה שהתקבל בירושה, ואת המועד האחרון למכירה לפי נסיבות העסקה. הפיקו שני חישובים: אחד בהנחה שתעמדו בתנאים ואחד במקרה שבו המכירה תתעכב מעבר למותר. כך אפשר לראות מראש כמה כסף חסר דווקא בתקופה שבה מחזיקים בשתי דירות.
מבחן קטן למשקיע
שכר דירה היפותטי של 5,000 ₪ בחודש נותן 60,000 ₪ בשנה בתפוסה מלאה. על מחיר רכישה של שני מיליון זו תשואה ברוטו של 3%; אחרי הוספת מס הרכישה בלבד לבסיס ההשקעה, היא כ־2.78%. בחישוב המשפחתי הביאו בחשבון גם חודשים בלי שוכר, תחזוקה, מיסוי השכירות ומימון. לקראת מכירה עתידית כדאי לברר גם את שאלת מס השבח ולשמור אסמכתאות להוצאות.
במחשבון בחרו את התרחיש, הזינו מחיר ובדקו את הפירוט לפי מדרגות. אם יש זכויות חלקיות, מעמד מיוחד או החלפת דירה, עברו לחישוב המפורט ושמרו PDF לשיחה עם עורך הדין. עם מחיר היעד שנותר אחרי ההוצאות אפשר לפנות אליי ולבנות רשימת דירות ריאלית בכרמיאל ובצפון.
למחשבון מס הרכישה · דירות למכירה
מדרגות המס לנובמבר 2026 · דירה יחידה · דירה נוספת